2019năm12tháng31日，Văn phòng đại diện Tổ chức Y tế Thế giới tại Trung Quốc được thông báo phát hiện trường hợp viêm phổi không rõ nguồn gốc tại thành phố Vũ Hán, tỉnh Hồ Bắc, Trung Quốc，Tên viêm phổi này được đặt tên“Viêm phổi do vi rút Corona mới”, theo dữ liệu chính thức, tính đến thời điểm2020năm2tháng17日，Dịch bệnh viêm phổi do virus Corona mới gây ra (sau đây gọi tắt là“Dịch viêm phổi”) đã có kết quả tổng cộng tất cả các tỉnh, thành phố trên cả nước7Hơn 10.000 ca nhiễm được xác nhận，Với tỉnh Hồ Bắc là vùng dịch trọng điểm。Trong khi dịch bệnh vẫn tiếp tục hoành hành，Ngoài các ngành an sinh xã hội cơ bản gắn liền với quần chúng, hoạt động sản xuất đã dần được nối lại，Các công ty lớn như công ty bất động sản cũng nâng cấp công tác phòng chống dịch bệnh và nối lại sản xuất。

Dành cho công ty bất động sản，Cách sắp xếp hợp lý các diễn biến khác nhau trong thời kỳ dịch bệnh、Xây dựng、Bán hàng、Sắp xếp nhân sự và các nhiệm vụ khác đặc biệt quan trọng，Điều quan trọng là cách ký hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hoặc tiến hành đánh giá rủi ro đối với hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hiện có。Do đó，Bài viết này sẽ thảo luận về chủ đề này。

1. Ảnh hưởng của thời điểm ký kết đến việc xác định trường hợp bất khả kháng

Triết gia nổi tiếng Bergson từng nói“Không có đồ vật, chỉ có chuyển động”。Tương tự，Có thể áp dụng điều khoản bất khả kháng cho dịch bệnh này không？Không tuyệt đối“Có hoặc Không”Có thể trả lời。Các quy định pháp luật liên quan đến trường hợp bất khả kháng kết hợp với các yếu tố của hợp đồng thực tế sẽ có ảnh hưởng đến việc có thể áp dụng điều khoản bất khả kháng hay không。

So sánh thời điểm ký hợp đồng mua bán nhà ở thương mại với thời điểm dịch viêm phổi bùng phát，Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại có thể được chia đơn giản thành hai loại: hợp đồng ký trước khi dịch bệnh bùng phát và hợp đồng ký sau khi dịch viêm phổi bùng phát。

Một，Trò chơi đánh bạc trước khi dịch viêm phổi bùng phát，Điều 180 Nguyên tắc chung của Bộ luật Dân sự Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa và Luật Hợp đồng của Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa (sau đây gọi tắt là“"Luật hợp đồng"”) Quy định tại Điều 117,“Bất khả kháng”cũng phải đáp ứng yêu cầu không lường trước được、Ba đặc điểm không thể tránh và không thể vượt qua。

Trò chơi đánh bạcược ký trước khi dịch viêm phổi bùng phát，Các bên tham gia hợp đồng tất nhiên là không lường trước được；Dịch viêm phổi đã chính thức bộc lộ sau một thời gian ngắn kể từ khi xuất hiện7Hơn 10.000 trường hợp được xác nhận，Dành cho công ty bất động sản，Công việc văn phòng bình thường bị ảnh hưởng rất lớn và không thể tránh khỏi；Hiện tại, hầu hết các biện pháp phòng ngừa và kiểm soát chính thức đều yêu cầu người dân đeo khẩu trang，Hạn chế ra ngoài nhiều nhất có thể，Việc phát triển thuốc điều trị bệnh viêm phổi vẫn đang được tiến hành，Có nhiều khó khăn không thể khắc phục trong việc thực hiện các nghĩa vụ khác nhau trong hợp đồng mua bán nhà ở thương mại。Do đó，Trừ điều 117 của Luật Hợp đồng“Sự kiện bất khả kháng xảy ra sau khi buổi tiệc trì hoãn buổi biểu diễn”Ngoại trừ trường hợp，Dịch viêm phổi về cơ bản có thể được coi là khó lường trước đối với các Trò chơi đánh bạcược ký kết và có hiệu lực trước khi dịch bệnh bùng phát、Những tình huống khách quan không thể tránh khỏi và không thể khắc phục được，Trừ khi pháp luật có quy định khác，Các bên trong hợp đồng có thể được miễn một phần hoặc toàn bộ trách nhiệm pháp lý。
Về dịch viêm phổi này，Người phát ngôn Ủy ban pháp luật của Ủy ban thường vụ Quốc hội、Zang Tiewei, giám đốc văn phòng nghiên cứu, cũng trả lời:“Dành cho các bên không thể thực hiện hợp đồng，Không lường trước được、Sự kiện bất khả kháng không thể tránh khỏi và không thể vượt qua。Theo quy định liên quan của pháp luật hợp đồng，Không thể thực hiện hợp đồng do trường hợp bất khả kháng，Theo ảnh hưởng của trường hợp bất khả kháng，Miễn một phần hoặc toàn bộ trách nhiệm pháp lý，Trừ khi pháp luật có quy định khác。”

Tóm tắt，Trò chơi đánh bạcược ký kết và có hiệu lực trước khi dịch viêm phổi bùng phát, trừ các trường hợp đặc biệt theo quy định của pháp luật như các bên chậm trễ thực hiện hợp đồng，Nguyên tắc áp dụng điều khoản bất khả kháng。

Phần 2，Trò chơi đánh bạc sau dịch bệnh，Đối với một trong ba yếu tố bất khả kháng“Không lường trước được”Không thể đáp ứng một yêu cầu，Khi ký hợp đồng mua bán nhà ở thương mại，Dịch viêm phổi đã trở thành sự thật，Đối với những vấn đề như quy định trong hợp đồng mua bán nhà ở thương mại“Thời gian giao hàng、Giá nhà ở thương mại、Chất lượng và Bảo hành、Đăng ký bất động sản、Lý do miễn trừ”Bài viết liên quan đến quyền và nghĩa vụ khác nhau，Dù là người mua hay người bán，Hai bên có nghĩa vụ xem xét tình hình dịch viêm phổi trước khi ký kết。Do đó，Liên quan đến dịch bệnh viêm phổi này，Nếu có tranh chấp hợp đồng giữa hai bên liên quan đến hợp đồng được ký kết vào thời điểm này thì không áp dụng điều khoản bất khả kháng。

二、“Dịch viêm phổi”Các biện pháp xử lý sau đây trong quá trình ký kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở thương mại trên thực tế

Đối với phân tích trên，Đề xuất cho hợp đồng mua bán nhà ở thương mại，Thực hiện các biện pháp đối phó khác nhau tùy theo thời điểm ký。Trò chơi đánh bạcã ký và có hiệu lực trước khi dịch bệnh bùng phát，Mỗi cá nhân, doanh nghiệp nên soạn thảo rõ ràng các điều khoản trong hợp đồng，Kiểm tra xem có khoản thanh toán trả chậm nào trước khi dịch bùng phát không、Giao hàng chậm trễ、Chậm trễ trong việc đăng ký bất động sản hoặc các sự chậm trễ khác trong việc thực hiện nghĩa vụ hợp đồng, v.v.。

Nếu xảy ra tình trạng trên thì theo phân tích trên thì thuộc về“Sự kiện bất khả kháng xảy ra sau khi buổi tiệc trì hoãn buổi biểu diễn”Tình huống，Điều khoản bất khả kháng không áp dụng。Do đó，Đối với những trường hợp như vậy，Các bên trong hợp đồng nên thương lượng với bên kia để xác định phương pháp thực hiện và thực hiện càng sớm càng tốt。

Nếu không có trường hợp nào làm chậm hiệu suất như đã đề cập ở trên，Một bên trong hợp đồng không nên xem nhẹ，Theo Điều 118 Luật Hợp đồng:“Một bên không thể thực hiện hợp đồng do trường hợp bất khả kháng，Bên kia cần được thông báo kịp thời，Để giảm tổn thất có thể xảy ra cho bên kia。”Do đó，Các bên đã ký hợp đồng mua bán nhà ở thương mại và có hiệu lực，Dành cho những người không thể thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn do ảnh hưởng của dịch bệnh，Đặc biệt dành cho những kẻ phản bội，Nếu dịch viêm phổi ảnh hưởng đến quá trình thi công và thời gian bàn giao、Công việc bảo trì không thể hoàn thành đúng thời hạn do ảnh hưởng của dịch viêm phổi、Khi không thể xử lý việc đăng ký bất động sản đúng hạn，Bên kia phải được thông báo kịp thời bằng văn bản về tình hình hiện tại và những dự đoán trong tương lai về dịch bệnh viêm phổi ảnh hưởng đến việc thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở thương mại cũng như các biện pháp tích cực được thực hiện để giảm thiểu tổn thất，Và giữ nó làm bằng chứng cho thấy chúng tôi đã thông báo。

Trò chơi đánh bạc sau dịch bệnh，Một mặt，Người mua và người bán nên duy trì thái độ thận trọng，Vì chất lượng nhà ở thương mại、Giá、Giao hàng、Việc đăng ký bất động sản và các tình huống khác cần được xem xét trong bối cảnh dịch bệnh，Từ góc nhìn của người bán，Dịch viêm phổi có thể ảnh hưởng nhất định đến quá trình xây dựng nhà ở thương mại trước khi bán，Lần lượt ảnh hưởng đến thời gian giao hàng，Lúc này hợp đồng mua bán nhà ở thương mại đã được ký kết，Người bán nên đưa ra ước tính hợp lý về tác động của dịch viêm phổi，Có độ trễ hợp lý về thời gian giao hàng。Nếu có tranh chấp về thời gian giao hàng muộn hơn，Người bán yêu cầu miễn một phần hoặc toàn bộ trách nhiệm pháp lý vì lý do dịch bệnh，Trừ trường hợp có quy định pháp luật khác，Khả năng được hỗ trợ là rất thấp。Do đó，Khi lập và ký kết hợp đồng，Cả hai bên nên cân nhắc toàn diện dựa trên tình hình thực tế。Mặt khác，Trong hợp đồng mua bán nhà ở thương mại“Bất khả kháng”và“Tuyên bố từ chối trách nhiệm”nên được liệt kê chi tiết“Dịch hạch”、“Dịch bệnh”hoặc“Bệnh truyền nhiễm”Những từ như vậy có cách giải thích đặc trưng rõ ràng.

Trên đây là phân loại dựa trên thời điểm Trò chơi đánh bạcược ký kết, có hiệu lực và thời điểm bùng phát dịch bệnh để phân tích xem điều khoản bất khả kháng có được áp dụng hay không và các biện pháp ứng phó tương ứng trong các trường hợp khác nhau。Dịch bệnh cuối cùng sẽ trở thành lịch sử，Không quan trọng đối với các nhà phát triển và xây dựng nhà ở thương mại hoặc người dùng tương lai，Đây là những thành tựu hoặc ngôi nhà có thể tồn tại suốt đời。Do đó，Đồng thời bảo vệ sức khỏe của chính mình，Đừng quên bảo vệ ngôi nhà này cùng thanh kiếm pháp luật。